华生:房价与收入比过高 调控高房价存制度缺陷

经济学家华生26日在接受中国证券报记者专访时表示,城镇化并非房价上涨的借口。目前房地产市场高“市盈率”,即房价与收入比过高,源于供需严重失衡,其中存在制度性缺陷。

　　中国证券报记者:有人认为高房价正在拖经济增长的后腿,您怎么看待高房价和经济复苏的关系?

华生:目前的中国房地产市场很像股权分置改革前的股市,存在制度缺陷。高房价是理顺我国收入分配矛盾、解决民生问题的重大障碍。高房价抑制了内需的进一步扩大,挤压了消费需求的扩张。

首先需要扭转的是对房地产行业的认识偏差。“房地产行业是支柱产业”的说法并不准确——在19世纪至20世纪,美国工业化、城市化发展的高峰期,提出的三大支柱产业是汽车、钢铁和建筑业,并没有提及房地产业。建筑业才是消耗大量钢材、水泥、化工材料,带动十多个相关行业和创造大量就业的支柱产业,但建筑行业的利润现在却很薄。房地产行业主要的作用在于策划、销售,这一过程并不能带动多数相关产业,也谈不上是国民经济的支柱产业,而在中国却获得了超额利润。

将房地产作为支柱产业的整体认识和制度安排偏差,导致了房地产行业的暴利,形成了房地产行业动不得的思维,牵制调控手段的施展。现在需要正本清源,让房地产业归位。其实,不仅中高端商品房,通过建造廉租房、保障房特别是几亿农民的安居房,更能有效促进建筑业成长,带动整个国民经济的发展。

中国证券报记者:您认为房地产调控的关键在哪里?

华生:目前,房地产业最重要的问题在于供求双方均存在制度缺陷,致使供求严重失衡。

从供给方面看,进入城市工作的农村人口难以落户城镇,在占用城市用地的同时,依然保有农村的耕地和宅基地,农村闲置土地未能有效释放。中央为了保证耕地红线,严格控制城市建设用地的扩大。

从地方政府角度看,土地与地方财政收入紧密联系,土地经营的结果是地方政府尽可能让土地收益最大化,扭曲了地方政府行为和调控决心。

如果从需求角度考虑这一问题,我国现行制度并未有效抑制投机和奢华需求。即使是所谓“收紧”二套房贷,相较其他国家二套房贷政策依然宽松。国外成熟市场购买第二套住房基本上难以从银行贷款,比如英国房贷基本按照年收入来计算贷款额度,因此依收入的倍数贷款购买第一套住房后,购买第二套房是很难再贷款的。

此外,参照美国市场,前期海南购房团炒楼收益适用个人所得税,炒房所得近40%均需纳税。但在我国楼市中,动辄数十万元、几百万元的净利润不纳或很少纳税。相比之下,工薪族从月所得2000元开始起征,税率快速累进,10万元以上税率即升至45%。这种税收体制实质上变相鼓励投资、投机需求,所以应大幅提高对房产投资、投机所得的税率,并严格执行。

另一制度缺陷是长期争而未决的物业税问题。房产保有环节没有任何成本,实际上是鼓励房屋闲置和超前改善型乃至奢华型需求。

中国证券报记者:城镇化是否必然推高房价?目前政策延续,房地产市场将如何表现?

华生:城镇化是农民转化为市民的过程,但是中国城市里的房子都不是给农民盖的,绝大部分由城市居民消化,所以目前房价上涨和城镇化没有必然关系。

从历史经验看,这一进程并不一定拉高房价。大量农民进城后,正常城镇化过程中城市规模必然扩张。在初期进入城市的农村人口主要需求的是,基础保障需求的低端住房,而非高价格房屋,从而不会引起房价上涨。美日的泡沫均是在城镇化完成后,改善型需求强烈才出现的。

从目前的房地产政策看,推动房价上升是必然结果,所谓收紧政策只能短期缓和市场矛盾。房地产泡沫不抑制,必然有破灭的一天,楼市现在已经和当年的股市一样,成为全球的价格高地。虽然有人还在喊价格合理。

房地产“市盈率”太高,破灭会造成巨大金融风险,拖累国民经济。这也是中国目前面临的一个巨大的不确定性。泡沫破灭影响的将绝不仅仅是股市。购房人、房地产企业大量使用银行贷款,地方政府融资平台的巨额贷款全是靠土地抵押,金融系统已经和房地产紧密相连。房地产最后出现问题必将打击整个金融系统和国民经济。这次席卷全球的金融危机已经充分揭示了其中暗藏的巨大风险。