房价是总理说了算 还是总经理说了算

话题缘起

中国的地价、房价最近出现了戏剧性的变化，某种意义上已经演变成为一种较量：在全国“两会”上，《政府工作报告》提出要“坚决抑制部分城市房价过快上涨”、“抑制土地价格过快上涨”；“两会”结束之后，远洋、保利、华润、首开、合景泰富等国有地产商反其道而行之，高价夺标拿地皮，仅“两会”结束次日——3月15日，北京市就诞生了三个“央企地王”，而“地王”周边的房价也应声上涨。最近，温总理在不同场合反复强调要抑制高房价，而央企却在北京创下每平方米3万元的楼面地价纪录和52.4亿元地块总价纪录。

是调控政策在与高房价较量，还是总理与总经理在较量？或者是调控政策与高房价根本就没有较量？中国的房价，到底是总理说了算，还是企业的总经理说了算？《每日经济新闻》18日采访了5位地产界人士及专家学者，就这些问题进行解读。

总理的决心尚需转成量化措施

NBD：《政府工作报告》说得非常明确，要坚决抑制部分城市房价过快上涨、抑制土地价格过快上涨。“两会”余温尚在，央企却在北京市以创纪录价格夺标，将中国的房地高价推到极点。因此，央视名嘴白岩松在“新闻1+1”中提出：中国的房价到底是总理说了算？还是企业的总经理说了算？

秦兵：当然是总理说了算。从过去几年中，我们都可以看到总理对高房价“坚决抑制”的决心。问题是，总理“坚决抑制”的决心需要转化成具体的量化措施，是控制房价的具体办法，也就是国家发改委和住房建设部要出台一个具体的控制房价标准。但到现在为止，没有一个具体的控制措施。央企之所以疯狂高价拿地，原因就是没有限制的政策制度。

NBD：高房价，无措施，财政的腰包先鼓起来。酿成这种局面的背后原因之一，就是总理与总经理有一个共同的工作职能，为工作人员发工资。为了发工资，财政就得有钱，而财政的20%几乎来自房地产，一些地方财政来自房地产的收入大概占到40%~60%。

秦兵：你说得对，总理与总经理一样要给大家发钱，从发工资的角度看，房价太低，一旦房价太低，财政收入就会减少，发工资就会成问题。

NBD：央企为何敢无视总理“坚决抑制高房价”的要求，以高价拿地？

秦兵：在我国，土地是绝对的垄断性供应，而央企有的是垄断资源：一是特殊地位的垄断；二是与相关土地拍卖政府部门的关系垄断；三是资金上的垄断；还有一个特殊垄断，就是央企不怕违约，拿块地不论要花50亿、80亿，还是100亿，一般私企不敢拿出这么多钱，而央企的钱是银行的，即使央企未必能拿出这么多的流动资金，政府也不会封其账号。因为央企是政府的，土地拍卖也是政府在做，一个卖方，一个买方，还有一个银行是资金提供方，三者尽管发生了交易行为，但都是一家人。政府不敢让央企破产，一旦破产，所有的后果还得政府来处理。

陈云峰：我觉得是三大冲动造成央企频繁出手：首先是利润冲动，现在房地产根本不愁卖，只要拿到地，利润就有保证；其次是资金冲动，央企资金充裕，尽管国家发改委说“4万亿投资没一分进入楼市”，但央企融资容易而且成本低廉；三是投机冲动，我国实体经济实际上并没有完全走出低谷，类似中国兵器和中国烟草这样的企业都来房地产市场，或许能说明这些企业在自己的行业内不再愿意继续付出，看到房地产市场规则简单赚钱容易就希望进入。

邹晓云：我也有同样的看法：一方面是央企资金雄厚；另一方面在于实体经济不振，央企必须转移资金风险，而房地产业则保持着向好的势头，吸引了央企的大量资金。

提首付比例 助长央企地王产生

NBD：有观点认为，将土地出让金首付款提高到50%，同时将竞买保证金比例提高至20%，助推了央企的垄断？

邹晓云：在一个真正的市场中，无论大企业还是小企业，都应该有平等的竞争机会。这些举措在一定程度上，确实抬高了开发商的拿地门槛，同时也减少了一些恶性竞争，减少如大龙地产拿下“地王”后又无力开发的现象。在土地市场尚不规范的情况下，短期内只能采取这些政策。

冯科：在土地出让中，首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，表面上抑制了地价的过快上涨，但现在却是在“招拍挂”拍卖槌之下不断产生新的“地王”。在之前的土地出让中，多数开发商的土地出让首付款仅为20%，不少开发商通过销售回款来补缴土地价款，而现在要求中标单位首次交款不得少于50%，实际是从资金要求上对开放商进行限制，提高开发商的融资难度。但同时也可能带来新的土地垄断，即资金雄厚的大开发商和国有企业将更容易拿地。

NBD：有报道说，3月15日，北京诞生三“央企地王”的同时，“地王”周遍有的房价上涨了2000元/平方米，央企推高地价，对房价影响有多大？

陈云峰：央企进入房地产后，出手力度让人咋舌，确实推高了房价，对房地产行业冲击明显，且带来负面影响。其实，企业之间应该是平等的，央企进入房地产市场并不违法违规。只是作为“国字级”的国资委控股企业也去充当抬高房价的角色，人们感情上比较难以接受。

邹晓云：我有不同的看法，央企插手主业以外的业务，本身就是一种不规范行为，在一定程度上造成了市场的不公平竞争。同时，一些央企不顾后果高价拿地，在开发商握有定价权的机制下，地价成本转移到房价上，并最终转嫁到购房者身上，给购房者带来沉重的负担。

NBD：18日，国资委召开新闻发布会对外吹风，称“有房地产主业的中央企业要带头执行国家法律法规和有关政策”和“处于调整阶段的中央企业集团下属控股或参股的房地产公司，要带头贯彻国家房地产业发展的相关政策，在董事会中发挥作用”。这些说法看起来有点含糊。

秦兵：国资委的这些说法，对抑制房价起不了作用。我的看法是，央企今后就不要介入土地竞拍，应该通过立法用政策制度规定下来。

陈云峰：我觉得国资委这次打出的“刹车令”会有一些效果，但肯定不会像大家想象的那么好。因为据我了解，很多央企并不是国资委占百分百股份的，在一些央企，国资委的股份只有很小的一部分，而在香港、海外上了市的央企，其权利方在股东大会，国资委不能完全做主。

听从国资委这个 “行政指令”的央企，也只能是国资控股占绝对优势的企业。但上市公司、股权股东机构复杂的企业，可能难以受制于“刹车令”，这些公司不听，我想国资委也是无计可施。