打击囤地炒地和天价地王

打击囤地炒地和天价地王，这两个看似无关的事件，却有着很紧密的联系，很多闲置地都是昔日地王，以北京最近处理的5宗闲置土地为例：2006年，李泽楷旗下一公司在126轮竞价后摘得工体四号地，楼面价11015元/平方米，当时被业内称为天价地。这块地闲置近四年后，被转手卖给香港瑞安建业，获利2亿多元。2007年北京奕环天和置业有限公司拿到的大兴孙村地块、北京军建育龙地产获得的怀柔住宅地、华润获得的门头沟的地块均有区域地王称号。

由此看来，天价地与囤地炒地不无关系。因此在去年房价高涨、高价地频出之际，打击囤地炒地的政策阻击风暴开始袭来。然而在“国十九条”下发后5天，远洋、中信、中国兵器集团三家央企豪气出手，接连捧走了三个“地王”，成交价格之高令人咋舌。打击囤地炒地政策与高价地之间的较量似乎刚刚开始。

3月10日，国土资源部下发的“国十九条”中规定，开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%……。与此同时，北京公布了对5宗房地产开发闲置土地处理意见，让业内意识到打击囤地炒地的风声正紧。事实上，此轮土地调控政策早在去年12月就已开始陆续出台，当时提出首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。业内人士认为，从目前政策力度来看是层层推进越收越紧的。

土地调控力度空前

去年12月17日，财政部、国土部等五部委出台了《进一步加强土地出让收支管理的通知》，其中规定，“首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%，如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。”

这被业内视作打击囤地炒地而挥出的“第一拳”。而此前全国各地对于分期缴纳土地出让价款及首付比例并无统一规定，一般是在土地出让合同中约定，大部分的首付比例在20%-30%之间，开发商拿地的首付款被提高至不低于五成之后，会遏制部分炒地、囤地行为。

随后，国土部继续“亮剑”，去年12月23日，发布了《关于挂牌督办处置房地产开发闲置土地的通知》，通报了9个省18宗房地产开发土地闲置情况，其中不乏华润、金融街等知名房企的地块。1月22日和24日，北京国土局也在官方网站上发出通报，除了曝光19宗闲置地外，还公示了因欠缴地价款和未按时签订土地出让合同而被暂停拿地资质的8家开发商，其中包括大龙地产。

3月10日，国土部出台“国十九条”，将土地调控风暴推向高潮。业内人士指出，监管环节的核心仍是打击囤地炒地，但是比之前的政策更为细化和严格。其规定“必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年”。

拿地门槛抬高，中小房企转战他城

“现在我们几家公司都在商量，准备去二、三线城市拿地开发”，3月17日，一家中型规模上市房企的高管告诉记者。据他介绍，随着北京等一线城市“地王”频出，财大气粗的央企拿地“凶猛”，很多中小房企已经越来越难“抢”到地，转战二三线城市是不得已的选择。

在不少业内人士看来，土地竞买保证金不得低于出让最低价的20%，较之前的10%有了不小的提高，这一举措无疑也是提高了土地竞买门槛，同时也可能会加速行业的洗牌和分化。中国房地产协会秘书长顾云昌表示，对于中小企业来说资金实力难以支持，不用说竞争，可能连保证金或50%的土地出让款都很难拿出来。

北京理工大学房地产研究所所长周毕文表示，从政策形势来看，中小企业处境可能会越来越艰难，中小企业需转变思路，去拿面积小的地块，或是去三、四线城市竞争。此外，可以搞品牌合作或投靠大型房企。

还有业内人士指出，从目前的情况来看，“地王”制造者往往是实力雄厚的央企，但是新政提高土地竞买门槛，却并不能遏制一线房企再当“地王”的冲动，反而在一定程度上促进了他们的垄断。

“竞买门槛的提高，在一定程度上能使房企们理性参与，但是，参与拿地的房企少了，不一定会使地价下降，竞争可能更加激烈”，北京大学房地产研究所所长陈国强说。

房价上涨压力仍难抑制

“拿地门槛的提高对于土地价格和房价的降低并不存在因果关系”，顾云昌认为，土地市场里，地块的供应量少，而开发商的需求量大，土地价格自然就高，从而导致众多“地王”的诞生；住房供应不足，而对住房的需求又源源不断，房价也就难以抑制上涨势头。

顾云昌还指出，“国十九条”如果能执行到位，会盘活土地，增加供应。住宅市场的供应节奏平稳，也会促进价格的平稳。不过，中经联盟秘书长陈云峰认为，北京70%的房子都是外地人买的，当商品房的供应只占到市场总供应三成的时候，只能买商品房的这部分人群势必恐慌加剧，供需矛盾更加尖锐。